Le bail commercial pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’officine de pharmacie 

Vous êtes pharmacien et vous souhaitez exploiter votre fonds de commerce d’officine dans un local que vous louez. Nous allons voir les différents enjeux du bail commercial, qui est un contrat de location du local pour l’exploitation du fonds de commerce.

Pour toute transaction d’officine, faites appel à des entreprises spécialisées comme celle-ci, cela vous permettra de bénéficier de l’expertise de ces professionnels pour que l’opération se réalise dans les meilleures conditions possibles.

Principe généraux du bail commercial 

Il est possible que le commerçant soit propriétaire du local dans lequel il exerce son activité. Ainsi, il n’y a pas de bail commercial. Donc dans ce cas, les biens meubles corporels nécessaires à l’activité commerciale sont des immeubles par destination, ils sont donc incorporés au local.

Mais, dans la majorité des cas, le commerçant n’est pas propriétaire mais locataire du local commercial. On parle alors de bail commercial. C’est même un des éléments les plus importants du fonds de commerce juste derrière la clientèle qui reste l’élément le plus important.

On peut définir le bail commercial comme un contrat par lequel une partie, appelé le bailleur, s’engage à assurer à l’autre partie, le preneur, qui est le propriétaire d’un fonds de commerce, la jouissance des lieux en contrepartie du versement d’un loyer.

Aucune disposition légale n’exige que ce contrat soit écrit, mais cela permet de faciliter la transmission du bail commercial. De plus, l’écrit constitue une preuve à l’encontre d’un commerçant.

Le bail commercial est considéré comme un acte de commerce par la jurisprudence, même si le bailleur ne dispose pas de la qualité de commerçant.

L’arrêt de principe de la Cour de Cassation du 17 mai 2002 précise qu’un professionnel qui exerce une profession libérale a la possibilité de choisir avec son propriétaire de se soumettre au régime du bail commercial.

À l’expiration du contrat de bail, le propriétaire a la possibilité de ne pas renouveler le bail, dans ce cas-là, le locataire subirait un préjudice important s’il ne parvient pas à se réinstaller dans d’autres locaux.

Cependant, le législateur a mis en place un régime pour protéger le locataire-commerçant. Ainsi, à la fin du bail commercial, le commerçant a un droit presque automatique au renouvellement du bail commercial. Mais si le propriétaire refuse le renouvellement, alors le locataire commerçant pourra bénéficier d’une indemnité d’éviction. Cela s’appelle la propriété commerciale.

Mais, si le preneur est non-commerçant, alors les conditions d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les conditions d’exploitation ne sont pas requises lors du renouvellement du bail.

Les nouvelles réglementations du bail commercial pour les officines de pharmacie

En juin 2014, la loi Pinel a réformé le bail commercial. Son objectif est de simplifier et de faciliter l’ensemble des démarches des propriétaires et locataires de baux commerciaux.

En 2012 le montant moyen des loyers pour une officine était de 19 658 euros, il est passé à 20 564 euros en 2013, ce qui représente une augmentation de plus de 8% depuis 2011. Pour éviter les augmentations trop importantes, la loi prévoit que l’augmentation du loyer due soit limitée à 10% par an, sur la base du dernier loyer, et l’augmentation doit être étalée dans le temps.

Lors de la signature du contrat de bail, portez une attention particulière aux clauses et conditions présentes, puisque cela pourrait générer des contentieux ayant trait au loyer, à la durée du bail ou aux travaux par exemple.

La rupture du bail par le locataire au bout de 3 ans n’est plus valable à l’exception des baux d’une durée supérieure à neuf ans, il est utile de préciser que la durée minimum d’un bail est de 9 ans.

Les bailleurs et les locataires peuvent désormais donner congé soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit par acte d’huissier.